주택 구입 대출 금액, 얼마까지 받을 수 있을까? - LTV, DTI, DSR 총정리

안녕하세요! 주택 구입을 계획하고 계신가요?

"내가 최대 얼마까지 대출받을 수 있을까?"는 내 집 마련을 준비하는 분들이 가장 많이 고민하는 질문입니다.

이번 글에서는 2025년 기준 주택담보대출 한도를 결정하는 LTV, DTI, DSR 규제에 대해 쉽게 설명하고, 실제 대출 가능 금액을 계산하는 방법을 알려드립니다.

특히 2025년 7월부터 시행되는 '스트레스 DSR 3단계'와 그로 인한 대출 한도 변화까지 모두 정리했으니 참고하세요.

 

주택구입대출금액 얼마까지 가능할까?

목차

1. 주택대출의 삼대장 : LTV, DTI, DSR
2. 스트레스 DSR이란?
3. 대출 한도 산정 예시
4. 2025년 주택대출 전망
5. 현명한 대출 계획을 위한 조언
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

주택대출의 삼대장 : LTV, DTI, DSR

주택담보대출을 받으려면 반드시 알아야 할 세 가지 핵심 지표가 있습니다.

LTV, DTI, DSR 이 세 가지 중 가장 보수적인(대출 한도가 가장 적게 나오는) 지표가 최종적인 대출 한도를 결정하게 됩니다.

은행에서 대출 한도를 계산할 때는 이 세 가지 지표를 모두 확인한 후, 가장 낮은 금액을 대출 한도로 제시합니다.

 

1. LTV (담보인정비율, Loan To Value) - 주택 가격 기준 대출 한도

LTV는 주택 가치 대비 대출 가능한 금액의 비율을 의미합니다. 이는 주택담보대출의 가장 기본이 되는 규제입니다.

LTV = (대출 가능한 금액 + 주택 담보의 가치) x 100

 

쉽게 말해서 집값의 몇 %까지 대출로 빌릴 수 있는지를 나타내는 비율입니다. 은행은 주택 가격을 담보로 인정하여 그 가치의 일정 비율까지만 대출을 해줍니다.

예시: LTV가 60%이고 주택 가격이 5억원이라면 최대 3억원까지 대출이 가능합니다.

 

<2025년 5월 기준 LTV 비율표>

구분	규제지역(강남, 서초, 송파, 용산)	비규제지역
무주택자	50%	70%
생애 최초 주택 구입자 (9억원 이하)	80%	80%
1주택자	50%	70%
다주택자	30%	60%

알아두세요!
규제지역은 정부 정책에 따라 변경될 수 있으므로 주택 구매 전 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

 

2. DTI (총부채상환비율, Debt To Income) - 소득 기준 대출 한도

DTI는 연소득 대비 연간 부채 상환액의 비율을 의미합니다. 소득을 기준으로 대출 상환 능력을 평가하는 지표입니다.

 

DTI = (주택자금대출 연간 원리금 + 기타 대출 이자) / 연소득 * 100

 

연간 갚을 수 있는 대출 원리금이 소득의 일정 비율을 넘지 않아야 한다는 개념입니다. 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 고려한다는 점이 중요합니다.

예시: 연소득이 6,000만원이고 DTI가 40%라면, 주택담보대출 원리금과 기타 대출 이자의 합계가 연간 2,400만원을 넘을 수 없습니다.

 

<2025년 5월 기준 DTI 비율표>

지역 구분	DTI 비율	적용 지역
투기지역, 투기과열지구	40%	서울 강남, 서초, 송파, 용산구
조정대상지역	50%	상기 규제지역과 동일
기타 수도권	60%	서울, 경기, 인천 지역
비수도권	적용 제외	수도권 외 지역

팁!
생애 최초 주택 구입자와 서민 실수요자(부부합산 연소득 9,000만원 이하)는 지역과 관계없이 DTI 60%를 적용받을 수 있습니다.

 

3. DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) - 가장 엄격한 대출 규제

DSR이란?

 

DSR은 연소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액 비율입니다. 현재 가장 강력한 대출 규제로 작용하고 있습니다.

 

DSR = (모든 대출의 연간 원리금 상환액) / 연소득 * 100

DTI와 비슷해 보이지만, 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차담보대출 등 모든 대출의 원리금(원금+이자) 상환액을 고려한다는 점이 큰 차이점입니다. 따라서 DSR은 DTI보다 더 보수적인 지표로, 대출 한도가. 더 적게 나오는 경향이 있습니다.

 

DSR 주요 특징

• 총 대출액이 1억원을 초과하면 DSR 40% 규제(제1금융권 기준)가 적용됩니다.
• 제2금융권(저축은행, 캐피탈 등)은 DSR 50%를 적용합니다.
• 1억원 미만 대출은 일반적으로 DSR 70% 규제가 적용되지만, 금융상품에 따라 달라질 수 있습니다.
• 분양주택 중도금대출, 전세자금대출 등 일부 대출은 DSR 계산에서 제외됩니다.

 

스트레스 DSR이란?

2024년부터 도입된 스트레스 DSR은 미래 금리 상승 가능성을 미리 반영하여 대출 한도를 산정하는 제도입니다. 이것은 급격한 금리 인상시 발생할 수 있는 상환 능력 저하를 예방하기 위한 조치로, 변동금리 대출자들의 리스크를 줄이기 위해 마련되었습니다.

스트레스 DSR의 작동 방식

스트레스 DSR은 실제 대출금리에 '스트레스 금리'라는 추가 금리를 더해 대출 한도를 계산합니다. 예를 들어 실제 대출금리가 5%인데 스트레스 금리가 0.75%라면, 5.75%로 계산하여 DSR 한도를 산정합니다.

3단계 시행 계획

스트레스 DSR은 단계적으로 시행됩니다.

단계	시행 시기	스트레스 금리	적용 범위
1단계	2024년 상반기	0.38%	은행권 주택담보대출(변동형)
2단계	2024년 하반기	0.75%	은행권 신용대출, 2금융권 주택담보대출까지 확대
3단계	2025년 7월~	1.5%	전 업권의 모든 가계대출로 확대

주의
수도권(서울, 경기, 인천) 주택담보대출의 경우 스트레스 금리가 1.2%로 더 높게 적용되고 있습니다. 이는 수도권 부동산 시장 안정화를 위한 추가 규제입니다.

 

대출 한도 산정 예시 - 실제 계산해보기

실제 사례로 대출 한도가 어떻게 계산되는지 알아보겠습니다. 다음과 같은 조건을 가정해 보겠습니다.

• 연소득 : 1억원
• 기존 대출 : 없음
• 구매 예정 주택가격 : 8억원 (비규제지역)
• 대출 상환 방식 : 원리금균등분할상환
• 대출 기간 : 30년
• 기준 금리 : 5%

1. LTV 계산 (비규제지역, 70% 적용)

주택가격 8억원 x LTV 70% = 5.6억원

 

LTV 기준으로는 최대 5억 6천만원까지 대출이 가능합니다.

2. DTI 계산 (60% 적용)

먼저 연간 상환 가능액을 계산합니다.

연소득 1억원 x DTI 60% = 6천만원 (연간 상환 가능액)

 

이 금액으로 대출 금리 5%, 30년 원리금균등상환 기준 대출 가능 금액을 역산하면,

• 월 상환액 : 6천만원 / 12개월 = 5백만원(월)
• 5%, 30년 기준 원리금균등상환 시 대출 가능 금액 = 5.6억원

3. DSR 계산 (40% 적용)

마찬가지로 연간 상환 가능액을 계산합니다.

연소득 1억원 x DSR 40% = 4천만원 (연간 상환 가능액)

 

이 금액으로 대출 가능 금액을 역산하면,

• 월 상환액 : 4천만원 / 12개월 = 약 333만원(월)
• 5%, 30년 기준 원리금균등상환 시 대출 가능 금액 = 3.7억원

4. 스트레스 DSR 계산 (현재 단계 적용)

스트레스 금리를 적용하여 대출 한도를 계산합니다.

실제 금리 5% + 스트레스 금리 0.75% = 5.75% 적용

 

이 금리로 대출 가능 금액을 역산하면,

• 연간 상환 가능액 : 4천만원(DSR 40% 적용)
• 5.75%, 30년 기준 원리금균등상환 시 대출 가능 금액 = 3.3억원

최종 대출 한도

네 가지 계산 결과 중 가장 낮은 금액이 적용됩니다.

• LTV 기준 : 5.6억원
• DTI 기준 : 5.6억원
• DSR 기준 : 3.7억원
• 스트레스 DSR 기준 : 3.3억원

최종 대출 한도 : 3.3억원 (가장 보수적인 스트레스 DSR 기준이 적용됨)

대출 가능 금액 계산기
: 보다 정확한 대출 가능 금액을 알고 싶다면 각 은행 홈페이지에서 제공하는 대출 계산기를 활용해 보세요.

 

2025년 주택 대출 전망 - 스트레스 DSR 3단계의 영향

2025년 7월부터 스트레스 DSR 3단계가 시행될 예정입니다. 이 정책 변화가 주택담보대출에 미치는 영향을 알아보겠습니다.

 

스트레스 DSR 3단계의 주요 변경사항

• 스트레스 금리 인상: 현재 0.75%에서 최대 1.5%로 상승
• 적용 범위 확대: 모든 가계대출(주택담보대출, 신용대출, 기타 대출)에 적용
• 금융권 전체 적용: 은행권(제1금융권)과 저축은행, 캐피탈 등 제2금융권 모두 적용

대출 한도 감소 예상치

아래 표는 연소득별 스트레스 DSR 시행 전후 대출한도 변화를 보여줍니다.

연소득	스트레스 DSR 시행 전	3단계 시행 후	감소액
5천만원	3억 2,900만원	2억 7,800만원	5,100만원
7천만원	4억 6,100만원	3억 8,900만원	7,200만원
1억원	6억 5,800만원	5억 5,600만원	1억 200만원
1.5억원	9억 8,700만원	8억 3,400만원	1억 5,300만원

분석
: 연소득 1억원 기준으로 스트레스 DSR 시행 전 대출한도가 6억 5,800만원이었던 것이 3단계 시행 후에는 5억 5,600만원으로 줄어들게 됩니다. 즉, 약 1억원 이상 대출 한도가 감소하는 것입니다.

 

대출 계획에 미치는 영향

스트레스 DSR 3단계 시행으로 인해 2025년 하반기 주택 구입을 계획하고 있는 분들은 대출 한도 감소를 고려하여 계획을 수립해야 합니다. 특히 변동금리 대출을 고려하고 있다면, 대출 한도 감소폭이 더 클 수 있습니다.

맞는 적정한 가격의 주택을 선택하는 것이 장기적으로 안전합니다.

 

자주 묻는 질문 (FAQ)

주택담보대출에 관해 가장 많이 질문하는 내용들을 모아 답변해 드립니다.

Q. LTV, DTI, DSR 중 어떤 기준이 가장 중요한가요?
세 가지 모두 중요하지만, 실제 대출 심사에서는 이 세 가지 중 가장 낮은 대출 한도를 산출하는 지표가 적용됩니다. 최근에는 DSR, 특히 스트레스 DSR이 적용되면서 대부분의 경우 이 기준이 가장 제한적으로 작용하고 있습니다.

Q. 스트레스 DSR은 모든 대출에 적용되나요?
현재는 단계적으로 적용 중입니다. 2024년 기준으로는 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출에 적용되고 있으며, 2025년 7월부터는 모든 금융권의 모든 가계대출(일부 소액 대출 제외)로 확대될 예정입니다.

Q. 생애 최초 주택 구입자는 어떤 혜택이 있나요?
현재는 단계적으로 적용 중입니다. 2024년 기준으로는 은행권 주택담보대출과 신용대출, 제2금융권 주택담보대출에 적용되고 있으며, 2025년 7월부터는 모든 금융권의 모든 가계대출(일부 소액 대출 제외)로 확대될 예정입니다.

Q. 부부 공동명의로 주택을 구입하면 대출 한도가 늘어나나요?

부부 모두 안정적인 소득이 있다면, 공동명의로 주택을 구입해 소득을 합산하면 DTI와 DSR 계산 시 대출 한도가 늘어날 수 있습니다. 단, 공동명의 시 양도소득세 등 세금 문제도 고려해야 합니다.

Q. 전세자금대출도 DSR 계산에 포함되나요?

현재 전세자금대출은 DSR 계산에서 제외되는 경우가 많습니다만, 금융기관과 상품에 따라 다를 수 있습니다. 다만, 2025년 7월 스트레스 DSR 3단계 시행 시 포함 여부가 변경될 가능성이 있으니 최신 정보를 확인하세요.

Q. 변동금리와 고정금리 중 어떤 것이 유리하나요?

스트레스 DSR 규제에서는 고정금리가 변동금리보다 유리한 경우가 많습니다. 변동금리는 스트레스 금리가 100% 적용되지만, 고정금리(5년 이상)는 가산금리가 적게 적용되어 대출 한도가 더 높게 나올 수 있습니다.

Q. 대출 한도를 최대한 늘리는 방법은 무엇인가요?

소득 증빙을 최대화하고, 기존 대출을 정리하며, 고정금리 상품을 선택하는 것이 한도를 높이는 데 도움이 됩니다. 또한 공동명의 활용, 정책 모기지 검토, 신용점수 관리도 중요합니다.

Q. 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있나요?

2023년 규제 완화로 다주택자도 주택담보대출이 가능해졌습니다. 다만, LTV가 규제지역 30%, 비규제지역 60%로 제한적으로 적용됩니다.

Q. 주택자금대출 상환 방식 중 가장 유리한 것은 무엇인가요?

원리금균등분할상환 : 초기 상환 부담이 크지만, 총 이자 부담이 적음
원금균등분할상환 : 시간이 지날수록 상환 부담이 줄어듦
체증식분할상환 : 초기에는 상환액이 적고 점차 증가하는 방식, 소득 증가가 예상되는 젊은 층에 유리

Q. 스트레스 DSR 3단계 시행 후 대출이 더 어려워질까요?

네, 스트레스 DSR 3단계가 시행되면 대출 한도가 현재보다 10~20% 정도 감소할 것으로 예상됩니다. 주택 구입 계획이 있다면 가능한 3단계 시행 전에 대출을 진행하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

마치며

주택 구입을 위한 대출은 LTV, DTI, DSR이라는 세 가지 규제의 영향을 받으며, 이 중 가장 보수적인 기준이 최종 대출 한도를 결정합니다. 특히 2025년부터는 스트레스 DSR 3단계 시행으로 대출 한도가 더욱 줄어들 전망이므로, 내 집 마련을 계획 중이라면 미리 준비하는 것이 중요합니다.

자신의 재정 상황에 맞는 현명한 대출 계획으로 안정적인 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다!

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이 글은 2025년 5월 기준 주택담보대출 규제에 관한 내용입니다. 정책은 변경될 수 있으니 실제 대출 신청 시 금융기관에 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.